Gericht stoppt Millionenforderung Hessens wegen umstrittenem Mietvertrag in Fulda

Gericht stoppt Millionenforderung Hessens wegen umstrittenem Mietvertrag in Fulda

Ein aktuelles Gerichtsurteil hat die Grenzen der umstrittenen 'Dach-und-Fassaden'-Klausel im deutschen Mietrecht präzisiert. Die Entscheidung verhindert, dass das Bundesland Hessen von einem Vermieter 10 Millionen Euro für Innenputzarbeiten an einem Objekt in Fulda verlangt. Die Richter urteilten, dass Putz nicht als tragendes Bauteil unter die Klausel fällt.

Der Fall spiegelt einen größeren Trend wider: In den vergangenen fünf Jahren haben Gerichte in Deutschland solche Klauseln zunehmend eingeschränkt und sie oft für unwirksam erklärt, wenn sie Instandhaltungspflichten auf Mieter abwälzen.

Streitgegenstand war das Anwesen 'Am Rosengarten' in Fulda, dessen Mietvertrag eine 'Dach-und-Fassaden'-Klausel enthielt. Diese Bestimmung beschränkt die Pflichten des Vermieters in der Regel auf wesentliche Bauteile wie Dach, Wände und tragende Elemente, während Innenausbauarbeiten ausgenommen sind. Hessen argumentierte, dass branchenübliche Praxis Innenputz als Teil der Gebäudefassade betrachte – doch das Gericht wies diesen Anspruch mangels Beweisen zurück.

In seiner Begründung stellte das Gericht klar, dass Putz kein strukturelles Bauteil sei und daher nicht unter die Klausel falle. Folglich muss das Bundesland als Mieter die Reparaturkosten selbst tragen. Das Urteil ist jedoch noch nicht rechtskräftig, da Hessen noch eine Nichtzulassungsbeschwerde einreichen und den Fall damit vor den Bundesgerichtshof (BGH) bringen könnte.

Die Entscheidung reiht sich in eine Reihe jüngerer Urteile ein, die 'Dach-und-Fassaden'-Klauseln stärker begrenzen. 2023 erklärte der BGH (Aktenzeichen VIII ZR 155/22) solche Klauseln weitgehend für unwirksam, wenn sie Instandhaltungspflichten unangemessen auf Mieter abwälzen. Ähnliche Urteile folgten in Bayern (OLG München, 2024) und Nordrhein-Westfalen (OLG Düsseldorf, 2025). Zwar hat die EU die Regelungen zu diesem Thema nicht spezifisch harmonisiert, doch der Europäische Gerichtshof (Rechtssache C-563/21, 2022) hat den Mieterschutz bei Langzeitverträgen gestärkt.

Vorerst muss das Bundesland Hessen die Putzarbeiten in 'Am Rosengarten' ohne Beteiligung des Vermieters finanzieren. Der Fall ergänzt eine wachsende Zahl von Urteilen, die den Anwendungsbereich von 'Dach-und-Fassaden'-Klauseln in Deutschland einengen. Sollte die Entscheidung Bestand haben, könnte sie Präzedenz für ähnliche Streitigkeiten über Instandhaltungspflichten in gewerblichen und öffentlichen Mietverträgen schaffen.